À compter du 1er janvier 2028, louer un logement classé F au diagnostic de performance énergétique ne sera plus possible en France. Près de 600 000 biens se retrouvent dans le viseur, d’après les chiffres avancés par l’Observatoire national de la rénovation énergétique. Peu importe la ville ou le type de bâtiment, chaque propriétaire bailleur devra entreprendre des travaux s’il veut continuer à louer. Pas de passe-droit : la règle s’applique partout. Ce tournant réglementaire bouleverse les stratégies d’investissement locatif et vient secouer la gestion du patrimoine immobilier. Finie la gestion tranquille des biens énergivores, l’heure est à l’action concrète.
Plan de l'article
Pourquoi le couperet tombe sur la location des logements DPE F
Les passoires thermiques sont le symbole d’un urbanisme longtemps indifférent à la précarité énergétique. Aujourd’hui, cinq millions de logements énergivores pèsent sur l’empreinte carbone de la France. Avec la loi climat résilience, l’attente cède la place à l’obligation. Le diagnostic de performance énergétique n’est plus une simple formalité : il devient l’un des piliers d’une transformation écologique et sociale du parc immobilier.
La consommation énergétique des logements n’est pas anodine : elle représente une part significative des émissions de gaz à effet de serre. Un logement F laisse filer la chaleur, et l’argent, générant des charges lourdes et un impact écologique notable. Selon l’Agence de la transition écologique, près de 20 % des émissions nationales proviennent du résidentiel. Impossible de continuer comme avant : il faut agir, et vite.
Trois grandes priorités guident cette nouvelle réglementation :
- Réduire les émissions de gaz à effet pour respecter les engagements climatiques de la France.
- Améliorer la performance énergétique afin de mieux protéger les locataires et d’alléger leurs factures.
- Supprimer progressivement les logements classés F du marché locatif pour accélérer la transition vers un habitat responsable.
Pour les propriétaires, la donne change radicalement. La performance énergétique des logements pèse désormais lourd dans la balance : elle influence la valeur d’un bien, sa rentabilité, sa place sur le marché. Ce n’est plus une question de choix mais de responsabilité collective et d’engagement réel contre les passoires thermiques.
Dates clés du calendrier réglementaire pour les bailleurs
La date d’interdiction de location DPE F fait déjà beaucoup parler. La loi climat résilience pose un cadre précis : dès le 1er janvier 2028, tout logement classé F au diagnostic de performance énergétique sera exclu de la location en France métropolitaine. Cette étape suit celle de 2025, qui interdira déjà la mise en location de logements classés G.
Un logement F, c’est une consommation énergétique supérieure à 330 kWh par mètre carré et par an. Les propriétaires en zone tendue ou en outre-mer devront suivre de près les éventuels ajustements réglementaires à venir. Et la règle n’épargne pas les reconductions de bail : toute prolongation pour un logement concerné sera soumise à la nouvelle obligation. Pas de possibilité de contourner la mesure avec une simple reconduction tacite.
Voici les échéances à retenir pour les propriétaires concernés :
- 1er janvier 2025 : fin des locations pour les logements classés G
- 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
Les diagnostics deviennent donc indispensables à chaque changement de locataire. Attendre le dernier moment expose à des sanctions et peut sérieusement fragiliser la rentabilité d’un bien. Le marché évolue, la location de logements classés est désormais placée sous haute vigilance.
Conséquences concrètes pour les propriétaires bailleurs
Les propriétaires bailleurs qui possèdent un logement classé F doivent revoir leur stratégie. Louer une passoire thermique, c’est désormais prendre des risques : litiges, loyers revus à la baisse, obligation de travaux. Avant chaque nouveau bail, l’audit énergétique devient obligatoire et le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au contrat. Un classement F bloquera toute nouvelle location dès 2028.
La loi prévoit des sanctions non négligeables. Un bail signé en infraction peut être annulé par le tribunal civil. Un locataire pourra exiger des travaux ou une diminution de loyer. Les territoires, métropole et outre-mer, devront suivre les modalités qui seront précisées dans les textes d’application, notamment autour du futur permis de louer.
L’aspect financier s’impose alors. Face à ces nouvelles contraintes, les propriétaires doivent arbitrer : investir dans des travaux, vendre, ou accepter de laisser le bien vacant. Dans certaines villes, cette restriction pourrait accentuer la pénurie de logements, rendant la concurrence féroce entre les candidats à la location. Le diagnostic immobilier s’impose à chaque étape, tout comme une réévaluation de la rentabilité du patrimoine.
Voici les principales répercussions à anticiper pour les propriétaires concernés :
- Obligation de présenter un DPE à jour pour chaque location
- Risque de litiges ou de demandes de travaux de la part des locataires
- Nécessité de choisir rapidement une stratégie : rénover, vendre ou suspendre la location
Comment s’adapter : leviers pour continuer à louer ou valoriser son bien
Le cadre devient plus strict, mais les propriétaires disposent de marges de manœuvre. Les travaux de rénovation énergétique constituent la solution directe pour sortir un bien de la catégorie F : isolation, changement de système de chauffage, ventilation, chaque intervention compte. Les coûts peuvent inquiéter, mais des aides existent. MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou les certificats d’économie d’énergie (CEE) permettent d’alléger la facture. Pour s’orienter, le site France Rénov’ réunit les ressources utiles et propose un accompagnement.
Par où commencer ?
Optimiser les travaux demande d’agir avec méthode. Voici les principales étapes recommandées :
- Faire établir un audit énergétique pour cibler précisément les faiblesses du logement
- Prioriser l’isolation des murs, toits et planchers pour obtenir rapidement un meilleur classement
- Installer un système de chauffage performant et veiller à une ventilation adaptée
Au-delà de la conformité, rénover permet de rendre un bien plus attractif, de réduire la vacance locative et de sécuriser son investissement. Les aides sont accessibles aux bailleurs, à condition de respecter les critères et de planifier les travaux à temps.
Anticiper, c’est aussi revoir sa stratégie globale. Certains optent pour une rénovation complète, d’autres avancent par étapes. Attendre sans rien faire n’est plus tenable : le marché se transforme, le compte à rebours est lancé.
À l’approche de 2028, le visage de l’immobilier locatif changera profondément. Ceux qui auront pris les devants ne verront plus leurs murs comme des contraintes, mais comme des valeurs sûres et durables.