Interdiction de location DPE f : date et impact pour les bailleurs

À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F au diagnostic de performance énergétique ne pourront plus être proposés à la location en France. Près de 600 000 biens sont concernés, selon les dernières estimations de l’Observatoire national de la rénovation énergétique.Cette mesure s’appliquera sans distinction du contexte local ou des contraintes architecturales, imposant à chaque propriétaire bailleur une obligation de travaux, sous peine de sanctions. Les stratégies d’investissement locatif et la gestion des patrimoines immobiliers se retrouvent directement remises en cause par ce calendrier réglementaire.

Pourquoi l’interdiction de location des logements DPE F s’impose aujourd’hui

Les passoires thermiques incarnent les failles persistantes de décennies d’urbanisme qui ont négligé la précarité énergétique. Près de cinq millions de logements énergivores alourdissent la facture écologique française. Désormais, la loi climat résilience tranche : l’attentisme cède la place à l’action. Le diagnostic de performance énergétique cesse d’être un simple formalisme administratif pour devenir l’un des leviers d’une redistribution des cartes, à la fois sociale et environnementale.

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La consommation énergétique des logements pèse lourd dans la balance des émissions de gaz à effet de serre. Un logement classé F ne retient ni la chaleur ni les euros, avec à la clé des charges qui explosent et un impact environnemental non négligeable. L’Agence de la transition écologique le martèle : les bâtiments résidentiels représentent près d’un cinquième des émissions nationales. Dans ce contexte, réformer le parc locatif ne relève plus du choix, la donne vient de changer.

Pour mieux saisir l’ampleur des enjeux, voici les trois axes principaux poursuivis par cette nouvelle réglementation :

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• Réduire les émissions de gaz à effet conformément aux engagements de la France dans l’accord de Paris.
• Améliorer la performance énergétique pour limiter la précarité et défendre les intérêts des locataires.
• Faire disparaître progressivement les logements classés F du marché locatif afin d’encourager un habitat plus respectueux de l’environnement.

La donne change pour les bailleurs. La performance énergétique des logements n’est plus une variable d’ajustement : elle s’impose comme un critère déterminant, capable de bouleverser la valeur d’un bien et la structure même du marché immobilier. Derrière la contrainte réglementaire se joue une responsabilité collective : il s’agit enfin d’agir contre les passoires thermiques et de traduire en actes la prise de conscience écologique.

À quelles dates les bailleurs devront-ils se conformer à la nouvelle réglementation ?

La date d’interdiction de location DPE F suscite de nombreuses réactions. La loi climat résilience fixe un calendrier sans ambiguïté : à partir du 1er janvier 2028, aucun logement classé F au diagnostic de performance énergétique ne pourra être loué en France métropolitaine. Cette échéance s’inscrit dans la continuité du dispositif qui, dès 2025, bannira déjà les locations de logements classés G.

Pour rappel, la classe F correspond aux habitations dont la consommation énergétique excède 330 kWh par mètre carré et par an. Les propriétaires situés en zone tendue ou en outre-mer devront rester attentifs aux ajustements réglementaires qui pourraient être décidés par décret. Le cadre légal va au-delà des nouveaux baux : il s’étend à toute prolongation de bail pour un logement concerné. Impossible donc de contourner la mesure via un renouvellement ou une reconduction tacite.

Le calendrier des interdictions est sans équivoque :

• 1er janvier 2025 : interdiction de location pour les logements classés G
• 1er janvier 2028 : extension de l’interdiction aux logements classés F

Les diagnostics deviennent alors une étape incontournable à chaque changement de locataire. Les propriétaires sont incités à anticiper les échéances : ignorer ces obligations expose à des sanctions et met en péril la rentabilité du patrimoine immobilier. Cette évolution accélère la transformation du marché et place la location de logements classés sous haute surveillance.

Quels impacts concrets pour les propriétaires bailleurs concernés ?

Les propriétaires bailleurs dont les logements affichent une étiquette F font face à une véritable remise en question de leur modèle. Louer une passoire thermique devient source de risques et d’incertitudes. Premier changement : l’audit énergétique s’impose. Avant la signature de tout nouveau bail, le diagnostic de performance énergétique doit figurer noir sur blanc dans le contrat. Un classement F bloque toute nouvelle entrée sur le marché locatif dès 2028.

Les sanctions prévues par la loi sont dissuasives. Un bail signé en infraction peut être contesté devant le tribunal civil, avec à la clé, la nullité du contrat. Le locataire peut réclamer des travaux, voire obtenir une baisse de loyer. Les territoires, qu’ils soient en métropole ou en outre-mer (selon les décrets à venir), devront suivre les textes d’application, notamment sur le futur permis de louer.

La question financière domine aussi. Les propriétaires sont placés devant un choix : investir dans une rénovation, vendre le bien ou accepter de le laisser vide. Dans les secteurs où la demande locative reste forte, cette restriction pourrait exacerber la pénurie de logements, enflammant la concurrence entre candidats à la location. Le diagnostic immobilier devient incontournable, tout comme une réflexion approfondie sur la rentabilité de chaque investissement.

Voici les principales conséquences à anticiper pour les propriétaires :

• Obligation de fournir un DPE à jour lors de la location
• Exposition à des litiges ou demandes de réparation de la part des locataires
• Nécessité de déterminer rapidement la stratégie à adopter : entreprendre des travaux, vendre ou geler la location

Anticiper et s’adapter : solutions pour continuer à louer ou valoriser son bien

L’étau réglementaire se resserre, mais les propriétaires ne sont pas dépourvus de solutions. Les travaux de rénovation énergétique représentent la voie la plus directe pour sortir un bien de la catégorie F. Améliorer l’isolation, remplacer un système de chauffage à bout de souffle, revoir la ventilation : chaque geste compte. La facture peut inquiéter, mais plusieurs aides sont mobilisables. MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou encore les certificats d’économie d’énergie (CEE) peuvent soulager l’investissement. Pour s’y retrouver, le réseau France Rénov’ centralise les informations et accompagne les démarches.

Quels choix d’intervention ?

Pour optimiser les travaux et gagner en efficacité, il convient d’agir avec méthode :

• Faire réaliser un audit énergétique pour repérer précisément les points faibles du logement
• Prioriser l’isolation des parois (murs, toitures, planchers) pour un gain rapide
• Installer un système de chauffage performant et garantir une ventilation adaptée

Rénover, ce n’est pas seulement satisfaire aux exigences légales. Un bien dont le DPE s’améliore attire plus facilement les locataires, limite la vacance et conforte la sécurité de l’investissement. Les dispositifs d’aide aux propriétaires bailleurs existent, à condition de respecter les critères d’éligibilité et de planifier les travaux dans les temps.

Anticiper, c’est aussi repenser sa stratégie immobilière. Certains privilégient la rénovation globale pour traiter tous les défauts d’un coup, d’autres procèdent par étapes, en fonction des priorités et des moyens disponibles. Rester passif, en revanche, n’est plus une option : le marché avance, le compte à rebours réglementaire aussi.

À l’horizon 2028, l’immobilier locatif ne ressemblera plus à ce qu’il était. Ceux qui auront su s’adapter auront transformé la contrainte en levier, et les murs qu’ils possèdent en valeurs durables.